股票杠杆举例 上海一批次供地揽金超250亿，龙湖等民企重返市场
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时隔一个月，上海一批次土地出让的下半场落幕。4月16日，第二轮土拍6宗地块全部成功出让，总建面34.94万平方米，总土地出让金额118.9亿元，成交楼面均价约3.97万元/平方米，3宗地块摇号，平均溢价率5.8%。加上3月中旬进行的一批次首轮出让的5宗地块，上海2024年第一次集中供地共有11地块成交，总计揽金约252.97亿元。
历经两轮竞买，多家房企完成补仓。其中，越秀地产拿下两宗地块，包括静安中兴社区的一宗热门地块，共斥资23.5亿元；象屿也先后摘得两宗地块，涉及资金39.15亿元。此外，保利发展、建发、国贸、华发也在本轮拍地中顺利落子，而民营房企也难得现身拿地，龙湖、大华成功补仓。
越秀、象屿连落两子
第二轮土拍的6宗地块中，静安区中兴社区地块是最受房企关注的地块之一，共有包括华润、中海、招商、越秀、保利发展、建发等在内的9家房企报名竞争。
出让信息显示，该地块出让面积8168.22平方米，容积率2.5，体量偏小。上海中原地产市场分析师卢文曦分析，静安区中兴社区地块生活配套齐全，但地块面积较小，共2万多平方米的建筑体量，一次开盘即可全部去化。
尽管该地块在技术指标上有不尽如人意之处，但还是吸引多家房企参与。卢文曦认为，这正是基于“市中心+低总价”的因素，土地竞争较为激烈。在历经20轮竞价后，由华南房企越秀地产摇中，总价约15.97亿元，平均楼面价约78197元/平方米，溢价率为10%。
该地块的房地联动价为12.1万元/平方米，是目前上海内环内少有的单价在12万元级别的项目。业内认为，这样的价格区间也意味着项目未来较容易实现去化。
3月中旬时，越秀地产还曾在一批次首轮拍地中以7.5亿元拿下的杨浦区长海地块。这也是2024年以来越秀第二次在上海摘地，累计拿地额约23.5亿元。
另一宗备受关注的地块则是闵行区浦锦地块，共有12家房企报名，华润、中铁置业、建发&联发、国贸、中海、招商、保利、象屿等众多实力房企都参与竞争，最终由上海本土民营房企大华以25.6亿元的总价拿下，楼面价约42350元/平方米，溢价率10%，总货值约40亿元。这也是去年12月四批次首轮以来，再度有民企现身拿地。
在本次土拍中，另一成功摘地的民营房企即为龙湖。该公司以15.37亿元的总价，成功补仓奉贤新城，成交楼面价约18360元/平方米，溢价率也达到9.55%。奉贤区也是龙湖近年来深耕的区域，先后开发了2个商业体，以及3个住宅小区。
此外，在一批次土拍中收获颇丰的还有闽系房企象屿。继3月份以15.5亿元的总价竞得静安区中兴社区地块后，象屿&联发落子浦东新区曹路，成交价23.63亿元，溢价率6.49%。
据好地研究院统计，在一批次首轮土拍中，象屿参与了3宗地块，本轮又继续参拍4宗，在所有房企中，其整体参与度处于高位。此外，以全口径拿地金额计，象屿两轮拿地涉及金额共39.15亿元，居于各大房企前列。
开发商仍谨慎
本次土拍是上海取消“7090政策”后的首场土拍。在3月中旬披露的一批次第二轮土拍出让公告中，上述6宗地块的出让信息中对“中小套型住宅设计建设标准”进行了调整。
具体来看，在“7090政策”标准下，上海此前执行的“中小套型住宅设计建设标准”主要为，多层住宅建面不大于90平方米、小高层住宅建面不大于95平方米、高层住宅建面不大于100平方米；同时，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等。
调整后，多层、小高层、高层的中小套型住宅建设面积上限分别上涨为100平方米、110平方米、120平方米，中小套型占比则从50%到70%各有不同。各项要求均有明显放宽，这也被业内解读为，持续18年之久的“7090政策”正式退出上海土地市场。
业内认为，随着对“7090政策”的松绑，未来市场上将有更多较大面积的房源，开发商将有机会进行差异化设计户型，能更好地满足上海“多代同住一间房”及人均住房面积明显较低家庭的改善需求。
整体而言，开发商在拿地的过程中变得越发谨慎。例如静安区中兴社区地块进入高品质竞价环节时，9个竞买人中有2个选择了退出；闵行浦锦街道地块的竞拍高品质建设环节中，亦有一家房企放弃。
克而瑞认为，本轮土拍热度较一批次首轮有所下降，主要是受到楼市仍未回暖的影响。据监测，上海的“金三银四”行情并不明显，3月上海新房成交75万方，虽然环比大涨336%，同比降幅仍有2成；月内入市的35个新盘中，平均去化率为48%，积分触发的情况减少，即便是大热的中海顺昌玖里项目也仅过限售门槛、未触发积分。
不过，作为下行楼市中仍坚挺的市场，上海仍为房企开发商看重。“大家都很看重华东市场，现在还有很多外市企业来上海抢地。”有今日成功拿地的房企内部人士向记者表示。
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郑娜
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